Q: 저는 주택을 보증금 3천만원에 임차하려고 하는데, ‘전세권설정등기’를 하는 것이 좋은지 아니면 ‘확정일자’만 받아두면 보증금을 떼일 염려가 없는 것인지 궁금합니다. 두 제도의 차이가 무엇인가요?

A. ‘확정일자제도’는 「주택임대차보호법」의 규정에 의해, ‘전세권설정’은 「민법」에 의해 순위보호가 인정되는 제도입니다. 확정일자에 의한 우선순위 보호를 위해서는 확정일자 이외 동주민센터에서 전입신고를 하고 주택의 인도(실제 입주)를 받아야 합니다. 확정일자는 임대인의 동의여부와 관계없이 동주민센터에서 받을 수 있습니다.
반면 전세권설정등기는 임대인의 협력이 있어야 하며, 주민등록전입신고나 실제거주는 그 요건이 아닙니다.
임대차기간 만료 시 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 ‘확정일자’를 받아둔 임차인은 별도로 임대차보증금반환청구소송을 제기해 승소판결을 받은 후 강제집행을 할 수 있는 반면, 전세권설정등기를 한 임차인은 판결절차 없이도 직접 임차주택 경매신청이 가능합니다.
또한 임차주택 경매 시 「주택임대차보호법」 대항요건(전입신고＋주택인도)과 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택 외에 그 대지의 환가대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고 주택에만 전세권설정등기를 한 경우는 대지의 환가대금에서 우선배당을 받을 수 없습니다.
법무부 법률홈닥터 김경애 변호사

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